Asistimos en las últimas semanas al inflado algo artificial de lo que he llamado una 'burbuja' de optimismo inmobiliario por parte de medios de comunicación y consultoras del sector, centrada en Madrid -es normal, pues la primera gran burbuja inmobiliaria fue más un fenómeno madrileño que no español-. Se nos dice, equivocadamente, que las necesidades de viviendas y oficinas se multiplican, las tensiones de precios amenazan el mercado y que, en definitiva, si no se modifica el planeamiento para urbanizar con urgencia suelo para miles de viviendas -principalmente, viviendas- , asistiremos a un nuevo incremento de precios que dejará a las familias fuera del mercado residencial.

Pero, ¿es todo eso cierto en la situación en que nos encontramos? Absolutamente, no. No sólo no es cierto, sino que, más bien al contrario, es una gran falacia. Siguiendo con el ejemplo de Madrid, una de las ciudades del mundo desarrollado con más suelo y viviendas vacantes -si no la que más-, en la actualidad hay solares (es decir, suelo ya urbanizado, por cuyas obras sus propietarios han pagado sin haber podido construir luego por falta de demanda) suficientes para albergar viviendas para cien mil personas, el equivalente a una capital de provincia pequeña, como Jaén. Pero eso no basta: si añadimos el suelo actualmente clasificado como urbanizable, que sólo necesita de reparcelación y obras para convertirse en solares, Madrid puede acoger a toda la población de una gran ciudad como Málaga, sin contar las viviendas construidas vacías ni consumir ni un solo metro cuadrado más de suelo que el ya previsto. Y tampoco es cierta la tensión en los precios que afirman algunos consultores: estos se mantienen razonablemente bajos incluso en el distrito más exclusivo, Salamanca, con unos 4500€/m2, y bajan hasta los 1700€/m2 en Villaverde. Sólo a modo de comparación, el precio medio en París no baja de los 8000€/m2 en barrios auténticamente marginales como La Goutte d'Or, en el distrito 18º, y sube hasta los 15.000€/m2 de la margen izquierda del Sena (distritos 5º, 6º y 7º), alcanzando hasta los 25.000€/m2 si la vivienda es nueva o rehabilitada. Pese a ello, algunos urgen a consumir más suelo y remarcan la, desde su opinión, incoherencia de que el suelo urbanizable no se haya transformado inmediatamente tras la aprobación del plan, obviando el hecho de que el planeamiento se redacta a un horizonte de varias décadas.

¿Pero qué riesgos se corren? Es evidente que el inmobiliario es un mercado peculiar, pero no deja de ser un mercado; y el exceso de oferta, frente a una demanda estancada y con tendencia a menguar dadas las proyecciones demográficas que nos llevan a perder población, tiene una consecuencia muy evidente, la caída del precio del producto. Y si bien esto puede no ser negativo para quienes se benefician únicamente del proceso urbanizador -constructores e inmobiliarios-, pues lo que desean es reactivar su negocio hinchando la transformación de suelo y la venta de inmuebles, puede ser nefasto para los propietarios, en su mayoría familias, pero también inversores nacionales y extranjeros e incluso bancos, que verían reducirse todavía más su patrimonio ante la irrupción en el mercado de una oferta de miles de viviendas cuando la demanda real, la de personas que ocupen esas viviendas, sencillamente, no existe. Más grave que todo eso, la 'burbuja' del optimismo inmobiliario nos arrastraría, si nos sumásemos a ella, a presenciar a largo plazo la repetición de una versión descafeinada del "fenómeno Detroit" en nuestras ciudades, siendo la población muy inferior al parque de viviendas, llevando esto a una pérdida continua de valor y al abandono de muchas de ellas, especialmente las más antiguas o aquellas que necesitan de obras de rehabilitación, en los centros históricos, acrecentando así un proceso de degradación que, a modo de círculo vicioso, profundiza la pérdida de valor y el abandono. Todo ello por no decir que urbanizar más y más no lleva sino a un incremento del gasto público en instalaciones y servicios que se deben prestar incluso allí donde no vive nadie, con la consiguiente necesidad de incrementar la presión fiscal para satisfacerlos.

¿Y qué debemos hacer, quedarnos estancados? Desde luego que no, pero sí analizar las decisiones urbanísticas con responsabilidad, aplicando los criterios de un Urbanismo Social de Mercado. Ante las perspectivas de crecimiento demográfico de nuestras ciudades y la situación actual de la oferta de inmuebles, la mejor opción es abordar la regeneración urbana y la rehabilitación de inmuebles -algo que el legislador estatal y algunos autonómicos, como el valenciano, han sabido focalizar en los últimos años-, al tiempo que se le busca, de forma reposada y sin demasiados aspavientos, una forma de viabilidad económica, social y territorial a las inmensas bolsas de suelo en barbecho urbanístico que esperan a una solución en ciudades que fueron símbolo del urbanismo desaforado de los años previos a la crisis, como Madrid.

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Víctor Soriano i Piqueras

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    Publicado: 8 de Octubre de 2015