Publicado: 12 de Febrero de 2018

Aún hay muchos alquileres de renta antigua hoy en día, para desesperación de los arrendadores, que ven cómo las rentas suben y ellos no pueden subirse a esta ola. El  Tribunal Supremo ha clarificado ahora que el casero puede dar por finalizado un alquiler de renta antigua si las obras de conservación en el inmueble exceden del 50% del valor del piso.

La ley obliga al arrendador a llevar a cabo las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones para servir al uso convenido, tal y como señala el despacho de abogados Ático Jurídico. Un deber que es igualmente exigible a los contratos de arrendamientos suscritos con anterioridad al 9-05-1985, también conocidos como alquileres de renta antigua. Pero cuando las obras de conservación exceden del 50% del valor del piso, entonces el propietario puede solicitar la resolución del contrato, de acuerdo con la Ley de  Arrendamientos de 1964.

En la actualidad subsisten todavía muchos contratos de alquiler de vivienda que por haberse celebrado antes del 9-05-1985 continúan rigiéndose según la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y las modificaciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley 29/1994. “Estos alquileres están sometidos a prórroga forzosa, de tal manera que el propietario se ve forzado de forma imperativa a prorrogar el contrato arrendaticio hasta el fallecimiento del inquilino, pudiendo subrogarse a su fallecimiento su cónyuge o descendientes”, recuerda Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico.

El experto recalca que el Decreto 4104/1964, sin embargo, contempla como causa de resolución de estos contratos que el coste de las obras de conservación exceda del 50% del valor del piso, excluido el valor del suelo.

En el supuesto enjuiciado ante el Tribunal Supremo, la demandante, arrendataria de una vivienda con contrato suscrito el año 1966, formuló reclamación contra los propietarios del inmueble exigiéndoles el pago de los costes de las reparaciones necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad. El arrendador se opuso y planteó reconvención y la resolución del contrato de arrendamiento en cuanto si se estiman necesarias las reparaciones cuyo importe reclama la demandante, este excedería del 50% del valor de la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 le faculta para pedir la resolución contractual.

La petición del inquilino fue estimada por el Juzgado de Primera Instancia, con lo que frente a dicha resolución se interpuso recurso de apelación que se desestimó, confirmando la Audiencia Provincial la sentencia a favor de la inquilina. Por eso, el arrendador formuló recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

La cuestión radica en dilucidar si el valor del inmueble, excluido el suelo, puede determinarse a partir del valor de reposición, es decir, el coste mínimo que supondría la construcción de una vivienda de similares características, como equivalente al valor real, a efectos de contrastarlo con el coste de las obras de conservación cuyo pago exige el inquilino, al objeto de establecer si existe o no causa de resolución del contrato. “Lo cierto, a tenor del informe pericial que fue aportado por el arrendador, es que las obras de reparación de la vivienda se valoran en 28.604,97 euros y el valor de la vivienda arrendada a coste de reposición en 35.206,15 euros”, señala Salvador Salcedo.

El abogado destaca que en la sentencia recurrida no se considera que el valor de reposición se corresponda con lo que la normativa de 1964 establece como valor real. No obstante, tampoco define la sentencia recurrida lo que considera como valor real. El Tribunal Supremo, por el contrario, considera que lo dictaminado pericialmente como valor de reposición es un valor superior al valor real, pues éste debe considerarse el que se corresponde con la tasación del estado actual del inmueble.

“Si atendiésemos al valor real, sin duda, sería muy inferior al de reposición pues éste parte de una nueva obra integral y el real se refiere a la valoración del inmueble con sus mermas actuales, que como refiere el perito y se comprueba fotográficamente son patentes y considerables. Por tanto, si teniendo en cuenta el valor de reposición, el coste de las obras ya sería superior al 50%, aún más sería la diferencia si tuviésemos en cuenta el valor real”, añade el abogado.

Por todo ello, el Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por el arrendador declarando la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes, al concurrir la causa prevista en la normativa de 1964, lo que conlleva la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención.