Publicado: 25 de Marzo de 2017

El precio del suelo se dispara, la vivienda vuelve a subir, la locura por comprar se desata en algunas zonas y en determinadas promociones... ¿La historia se repite?, ¿estamos asistiendo a la gestación de una nueva burbuja inmobiliaria, si no a escala nacional, al menos sí en determinados puntos de la geografía española, como parece estar sucediendo en algunos barrios de Madrid? La respuesta, por el momento, parece unánime: aún no.

El suelo finalista, es decir, listo para construir, se agota y, en toda España apenas queda para constuir 1,5 millones de viviendas, suficiente para abastecer el mercado durante los próximos 8,6 años. En Madrid, sin embargo, se agotaría en poco más de 6 años, según el último informe de la tasadora Tinsa, en el que detecta una preocupante escasez de este tipo de suelo en las zonas de expansión al norte de Madrid y algunos puntos concretos de su corona metropolitana, como Pozuelo, Villanueva de la Cañada, Coslada o Rivas. En alguna de estas zonas, tal y como advierten desde esta firma, en 12-24 meses, no habrá suelo finalista para construir. Una situación que, sin duda, ha provocado fuertes subidas del precio del suelo en determinadas ubicaciones. Subidas que sí preocupan al sector.

De lo que no hay duda es de que, en apenas dos años, ha pasado de ser el activo más tóxico y repudiado del mercado inmobiliario a convertirse de nuevo en un activo que cotiza al alza, especialmente en aquellas zonas donde no solo es escaso sino donde el apetito por comprar casa se ha vuelto, prácticamente, voraz. Pero ¿dónde han comenzado a saltar las primeras señales de alerta?

Valdebebas

El gran desarrollo inmobiliario al norte de Madrid, que arrancó en plena crisis y ha sido víctima de numerosos reveses judiciales, se ha convertido, a ojos del sector residencial, en un claro ejemplo de hasta qué punto el suelo vuelve a ser un activo muy codiciado y, por qué no decirlo, peligroso.

"Sin duda, es una de las zonas donde los precios del suelo han crecido de manera importante. En 2014, estaban en una banda entre 750-900 euros el metro cuadrado edificable, mientras que en la actualidad ya se han realizado operaciones por encima de los 1.200-1.300 euros, y la percepción del mercado es que ya no se vende por debajo de los 1.400", explica a El Confidencial Vicente Quintanilla, director del departamento de Inversión y Suelo de Foro Consultores. Según este experto, "esto supone una tensión importante en los precios y la obra nueva, que en algunas promociones ya se vende en 3.000 euros el metro cuadrado construido".

Foto: Valdebebas.

Según datos de esta compañía, a finales de 2014, los precios de la vivienda libre en Valdebebas se movían en torno a los 2.500 euros el metro cuadrado, y en la actualidad, de media, están en 2.632, con producto puntual a 3.000. Es decir, estaríamos hablando de un incremento de precios del suelo cercano al 50% y del 5% en la vivienda. Si bien, respecto a esos 3.000 euros, la subida de precios ya se situaría en el 20%.

La siguiente tabla elaborada por el portal de subastas inmobilairias Addmeet muestra a qué precio se puede vender una vivienda en función del precio que se ha pagado por el suelo. La tabla incluye el margen o beneficio del promotor, en este caso un 20%, así como los costes de construcción, que se han estimado, en todos los casos, en 800 euros el metro cuadrado. Así, por ejemplo, para un precio de suelo de 1.300 euros el metro cuadrado, como el que se maneja en Valdebebas, podrían venderse viviendas a 2.625 euros el metro cuadrado.